近年来，许多业主注意到了一个异常现象：物业公司似乎不再主动催缴物业费了。过去经常有人上门催收，打电话、贴通知，现在即使是不少律师函也明显减少。这并非是物业公司态度的转变，而是整个行业规则正在发生变化。根据法院系统到2025年底出台的物业服务合同纠纷案例，有关停水停电催缴、限制门禁卡和阻挡电梯的举措被一一认定为违法。这意味着，以往用“断水断电”等手段逼迫业主缴费的做法已经不再可行。数据显示，百强物业企业的收缴率从2021年的94.23%下降到2025年的87.32%，而住宅类的收缴率更低，仅为82.67%。运营的盈亏平衡线定在85%，低于此线容易导致保安、保洁、设备维护等基础服务难以维持，物业公司也出现经营困难，甚至可能选择退出。在业委会的推动下，业主们也逐渐获得更多选择权，因此服务差的物业就更难混日子。
第一个变化是，越来越多的物业公司将主动撤出市场。据相关研究机构的数据预测，2026年上半年主要城市中，住宅项目的物业撤场案例将达到110个，其中80%是物业主动撤出。例如，在赣州的一处小区，物业的收缴率在2025年的全年只有46.9%，到2026年上半年更降至27.7%，结果选择撤场。柳州的一个小区一季度的缴费率仅为20.83%，物业面临近210万元的垫资后也选择了退出。遇到物业撤场的情况，业主无需惊慌，街道会及时介入提供应急物业服务，业主大会还有机会重新选聘其他合适的物业公司，这实际上是行业中的一个自然清洗过程。
第二个变化是降价和提升服务质量将成为趋势。例如南充将在2026年1月实施的新分级定价政策，将原有的四级收费整合为三级，核心思想是降低高价、提升低价并保持中间价的稳定。实施4个月后，实施这一政策的约200个小区平均物业费下降了12%，但收缴率却从68%提升到89%。青岛西海岸新区的“弹性清单”实践，同样为业主提供了服务的选择权：业委会与物业共同整理出406项服务，业主投票选用，最终确定242项并相应收费，物业费从2.2元下降到1.8元，收缴率也因而上升到92%。万科物业更是创新，分解服务项目为508项，让业主可以按需选择。借助这样的改革，业主可通过联合业委会去推动物业服务质量的提升，从而在费用支出上更加精打细算。
第三个变化，空置房的物业费减免措施将在全国范围内推广。目前多个城市正在试点相关政策，例如石家庄对空置三个月以上的房屋按20%收费，而兰州新区的政策对空置六个月及以上的房屋则减免一半物业费。据统计，全国城镇住房的空置率约为12%，而在一些三四线城市这一比例甚至超过18%。由于这些空置房用户未享受物业服务却被要求支付相同的费用，业主们对此普遍感到不满。如果有空置房的业主，需主动向物业提交申请，并出示水电燃气低用量证明以获取减免。而对于物业公司而言，空置房的减免政策也是经济上的权衡，因为提供服务的成本在入住居民与空置房之间存在明显差距。
最后一个变化是物业企业将通过提供增值服务来补贴物业费。政策支持物业向养老、托育、家政等方向拓展业务，万科旗下的万物云在2025年增值服务收入占比达到35%。在120个试点项目中，通过增值服务的收益，成功将基础物业费降低，同时提升收缴率。一些地区还推出了消费积分抵扣物业费的措施，业主在合作商家消费获得的积分可以用来抵算物业费。这种商业模式使得物业与业主的利益更加紧密，物业必须提供优质的基本服务，才能让业主愿意继续使用他们的其他增值服务。
总之，这四项变化意味着物业费将不再是模糊的支出，而是透明化、合理化的管理。业主们在面对这些转变时，务必要积极参与到物业的管理和监督中来，确保服务质量与费用的合理性。
